משכנתא (מסחרית) היא הלוואה בסכום גבוה ולתקופה ארוכה שניתנת בדרך כלל על ידי בנק משכנתאות לשם מימון רכישה, בנייה או שיפוץ של נכס מקרקעין למטרה מסחרית כגון משרדים, חנויות, מסעדות, בתי מלון ועסקים אחרים. בניגוד למשכנתא פרטית לדירת מגורים, משכנתא מסחרית מיועדת למימון נכס שמשמש לפעילות עסקית שמניבה רווחים.
הבנק, תמורת מתן ההלוואה, רשאי לדרוש שעבוד של הנכס הנרכש כבטוחה להבטחת החזר ההלוואה. במקרה של אי עמידה בתשלומים, הבנק יכול לממש את הנכס המשועבד ולהשתמש בהכנסות מהמכירה לכיסוי החוב.
יתרונות המשכנתא המסחרית כוללים מימון בריבית נמוכה יחסית, תנאי תשלום גמישים, סכומי הלוואה גדולים יותר ואפשרות לניכוי ריבית מהמס. מאידך, התהליך לקבלת ההלוואה מורכב יותר ודורש בטוחות נזילות, ניסיון עסקי מוכח ודוחות כספיים של העסק.
בעת בחירת הלוואה מסחרית חשוב להשוות בין מספר בנקים ולבדוק את מרכיבי הריבית והעמלות השונים, תקופות ההלוואה האפשריות, דרישות הביטחונות וסוגי ההחזר הזמינים (קרן וריבית/ רק ריבית). כדאי לבחור הלוואה התואמת את תזרים המזומנים של העסק על מנת לעמוד בהחזרים מבלי לפגוע בפעילות.
אחד הגורמים החשובים ביותר בקבלת משכנתא מסחרית הוא הוכחת יכולת החזר גבוהה. הבנקים בודקים היסטוריית דוחות כספיים של העסק, תחזיות רווח והפסד ותזרים מזומנים צפוי על מנת להעריך האם יש יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן מבלי לפגוע בהמשך פעילותו התקינה של העסק.
ניתן לחזק את הסיכויים לקבלת ההלוואה על ידי הצגת ביטחונות איכותיים כמו נכסי נדל"ן, פיקדונות וניירות ערך סחירים שיוכלו לשמש כבטוחה במקרה של קושי בהחזרים. גם הצגת מכתבי כוונות מלקוחות קיימים יציבים או חוזים עתידיים יכולים לשפר את סיכויי האישור.
סוג נוסף של משכנתא מסחרית היא כאשר לווה עסקי משעבד את בית המגורים הפרטי שלו להלוואה עסקית.
היתרון המרכזי במשכנתא מסוג זה הוא ביכולת לגייס הון נוסף עבור העסק מעבר לבטוחות העסקיות הרגילות. זאת מאחר ובדרך כלל שווי נכס המגורים הפרטי גבוה יותר משווי הנכסים העסקיים.
עם זאת, הסיכון העיקרי הוא שאם העסק ייקלע לקשיים, המשכנתא על בית המגורים תמומש והלווה עלול לאבד את ביתו. לכן חשוב לבחון היטב את הסיכויים והסיכונים בטרם לוקחים משכנתא כזו.
משכנתא עסקית בבית פרטי יכולה לשמש למטרות שונות כמו הקמת עסק חדש, הרחבת עסק קיים, רכישת ציוד יקר ערך, רכישת משרד או נכס מסחרי, מיזוג ורכישת עסקים אחרים, או איחוד מספר הלוואות ומשכנתאות עסקיות קיימות להלוואה אחת בתנאים נוחים יותר.
כמו בכל משכנתא, גם כאן יש להיזהר מהצעות מימון מפתות שעלולות להוביל בסופו של דבר לאובדן בית המגורים הפרטי.
הבנקים מעריכים כל מטרה באופן שונה לפי רמת הסיכון, ולכן יש להציג נתונים ואסמכתאות הרלוונטיים למטרת ההלוואה.
כדאי מאוד להשוות בין מספר מוסדות פיננסיים, לא רק בנקים אלא גם גופים חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח, קרנות פנסיה ומוסדות אשראי עסקי שמציעים גם הם משכנתאות מסחריות. התנאים ושיעורי הריבית עשויים להשתנות בין הגופים השונים, והתאמת סוג ההלוואה ומבנה ההחזר לפעילות העסקית היא המפתח להצלחה.
מומלץ להיעזר בשירותי יועץ משכנתאות או יועץ פיננסי מקצועי שיסייע לבחון את האופציות השונות ולהתאים את תנאי המשכנתא לצרכי העסק. היוועצות במומחה תוכל לחסוך זמן יקר ולמקסם את היתרונות והחיסכון הגלומים במשכנתא מסחרית.
